REIT : స్టాక్​ మార్కెట్​లో 'రియల్​ ఎస్టేట్​' వ్యాపారం.. పెట్టుబడి తక్కువ- లాభాలు ఎక్కువ!

REIT investment : ఆర్​ఈఐటీ అంటే.. రియల్​ ఎస్టేట్​ ఇన్​వెస్ట్​మెంట్​ ట్రస్ట్​. ఈ ట్రస్ట్​లో దేశవ్యాప్తంగా రియల్​ ఎస్టేట్​కు అనేక ఆస్తులు ఉంటాయి. ఇలా ఉన్న ఆస్తుల్లో ఎక్కువగా కమర్షియల్​ కాంప్లెక్సులు ఉంటాయి. వాటి నుంచి రెంట్లు వస్తూ ఉంటాయి.

ఆర్​ఈఐటీలో ఓ స్పాన్సర్​ ఉంటారు. అతను వివిధ ఆస్తులను కొనుగోలు చేసి, వాటిని ట్రస్ట్​కు బదిలీ చేస్తారు. ఆ ట్రస్ట్​లో పెట్టుబడులు పెట్టినవారికి ఆ ఆస్తుల వల్ల ఆదాయం వస్తూ ఉంటుంది.

ఈ ఆర్​ఈఐటీని.. మ్యూచ్యుఫల్​ ఫండ్స్​తో పోల్చి చూస్తే మరింత క్లారిటీ వస్తుంది. చాలా మంది పెట్టుబడిదారులు ఒక చోట చేరి, పెట్టుబడులు పెడితే మ్యూచువల్​ ఫండ్స్​ అంటారు. పెట్టుబడులు పెడితే, వారికి స్టాక్స్​ వస్తాయి. ఆర్​ఈఐటీలు కూడా ఇంతే. అందులో పెట్టుబడులు పెడితే.. కొన్ని 'యూనిట్స్​' వస్తాయి.

ఈ ఆర్​ఈఐటీ కాన్సెప్ట్​ ఇండియాకు 2019లో పరిచయమైంది. ఎంబసీ పార్క్​ ఆర్​ఈఐటీ.. తొలిసారిగా ఈ కాన్సెప్ట్​ను తీసుకొచ్చింది. ఆ తర్వాత మైండ్​స్పేస్ ఆర్​ఈఐటీ​, బ్రూక్​ఫీల్డ్​ ఆర్​ఈఐటీలు కూడా అవతరించాయి.

REIT investment in India : ఆర్​ఈఐటీల్లో డ్యురేషన్​ అన్నది చాలా ముఖ్యం. ఉదాహరణకు ఒక సంస్థ.. తన కార్యాలయాన్ని హైదరాబాద్​లో పెట్టాలని చూస్తోంది. అందుకోసం ఒక కాంప్లెక్స్​ను వెతుకుతోంది. ఆర్​ఈఐటీ.. ఆ కంపెనీతో ఒప్పందం కుదుర్చుకుంటుంది. ఒప్పందంలో కాలవ్యవధి కూడా కచ్చితంగా ఉంటుంది. ఆ సమయం వరకు ఆ కాంప్లెక్స్​లో ఆ కంపెనీ.. తన కార్యాలయాన్ని నడిపించాల్సి ఉంటుంది. ఈ కాల వ్యవధి అనేది సాధారణంగా రోజులు, నెలల్లో ఉండదు. కొన్నేళ్ల పాటు ఆ ఒప్పందం ఫిక్స్​ అయ్యి ఉంటుంది. ఆ విధంగా ఆర్​ఈఐటికి రెంట్ల రూపంలో ఆదాయం వస్తుంది. ఆర్​ఈఐటీల్లో వచ్చే ఆదాయంలో 90శాతం డివిడెండ్ల రూపంలో పెట్టుబడిదారులకు కచ్చితంగా ఇవ్వాల్సి ఉంటుంది.

లాభం ఇలా..

ఈ ఆర్​ఈఐటీ సంస్థలు.. ఐపీఓ ద్వారా స్టాక్​ మార్కెట్​లోకి అడుగుపెట్టాయి. ప్రస్తుతం అవి స్టాక్​ మార్కెట్​లో ట్రేడ్​ అవుతున్నాయి. ప్రజలు.. ఆ ఆర్​ఈఐటీలను సాధారణ స్టాక్స్​లాగే కొనుగోలు చేసుకుని తమ పోర్ట్​ఫోలియోలో పెట్టుకోవచ్చు. ఆర్​ఈఐటీల్లో మొత్తం రిటర్నులు.. ఏడాదికి 12-20శాతంగా ఉండే అవకాశం ఉంది.

వాస్తవ రియల్​ ఎస్టేట్​ వ్యాపారం కన్నా.. ఆర్​ఈఐటీలో పెట్టుబడి తక్కువగా ఉంటుంది. అదే సమయంలో రిస్క్​ కూడా తక్కువగానే ఉంటుంది. పైగా.. స్టాక్​ మార్కెట్​లో ట్రేడ్​ అవుతుండటం వల్ల.. వాటిని సెబీ రెగ్యులేటరీగా ఉంటోంది. అందువల్ల మదుపర్లకు మరింత రక్షణ లభిస్తోంది.

REIT investment options in India : బయట ఒక రియల్​ ఎస్టేట్​ ఆస్తిని అమ్మడానికి చాలా సమయం పడుతుంది. కానీ స్టాక్​ మార్కెట్​లో ట్రేడ్​ అవుతున్న ఆర్​ఈఐటీలను సెకన్లలో విక్రయించవచ్చు!

ఆర్​ఈఐటీ షేర్లను రూ. 500(అంతకన్నా తక్కువ) పెట్టి కొనుగోలు చేసుకోవచ్చు. రియల్​ ఎస్టేట్​ ఆస్తులను ఎప్పుడైనా అంత తక్కువ డబ్బులు వెచ్చించి కొనుగోలు చేయగలిగారా?

ఆర్​ఈఐటీల్లో పెట్టుబడులతో ట్యాక్స్​ బెనిఫిట్స్​ కూడా ఉంటాయి! ఆర్​ఈఐటీల ద్వారా వచ్చిన డివిడెండ్లలో 90శాతం ట్యాక్స్​ ఫ్రీ! అయితే దీనిపై ఈ ట్యాక్స్​ నిపుణులతో మాట్లాడాల్సి ఉంటుంది.

రెంటల్​ ఆదాయం డివిడెండ్ల రూపంలో వస్తుండటంతో పాటు.. సంబంధిత స్టాక్స్​ పెరుగుతుంటే.. అది కూడా పెట్టుబడిదారులకు లాభాలు తెచ్చిపెట్టినట్టే కదా.

సాధారణంగా.. స్టాక్​ మార్కెట్​లో 'డైవర్సిఫికేషన్​' అన్న పదం ఎక్కువగా వినిపిస్తూ ఉంటుంది. అందువల్ల మదుపర్లకు ఆర్​ఈఐటీ అనేది మంచి ఆప్షన్​.

పెట్టుబడి పెట్టే ముందు ఇవి తెలుసుకోండి..

• ఆక్యుపెన్సీ పర్సెంటేజ్​:- ట్రస్ట్​లో ఉన్న ఆస్తుల్లో ఎంత మొత్తం రెంట్​కి ఉందనేది తెలుసుకోవాలి. ఆక్యుపెన్సీ పర్సెంటేజ్​ ఎంత ఎక్కువగా ఉంటే.. అంత రెంట్లు వస్తాయి.. అంత మంచిది.
• టెనెంట్​ క్వాలిటీ:- ఐటీ, ఫార్మా వంటి సెక్టార్లకు మంచి భవిష్యత్తు ఉంటుంది. అందువల్ల ఆయా రంగాల్లోని కంపెనీలు ఎక్కువ కాలం ఒకే చోట ఉండొచ్చు! ఫలితంగా వెకెన్సీ రిస్క్​ అనేది తగ్గుతుంది. బిజినెస్​ బాగా సాగుతుంటే.. రెంట్​ కూడా సమయానికి వస్తూ ఉంటుంది.
• REIT companies in India : టెనెంట్​ సంఖ్య:- అద్దెకు తీసుకునేవారు ఎంత ఎక్కువమంది ఉంటే.. పెట్టుబడిదారులకు అంత మంచిది. తక్కువ మంది టెనెంట్లు ఎక్కువ స్థలాన్ని తీసుకోవడం కన్నా.. ఎక్కువ మంది టెనెంట్లు, తక్కువ స్థలంలో ఉండటంతో రిస్క్​ తగ్గుతుంది. ఒకరు, ఇద్దరు వెకేట్​ చేసినా.. పెద్ద సమస్య ఉండదు.
• భౌగోళిక ప్రాంతాలు:- ఆర్​ఈఐటీ ఆస్తులు ఏ నగరాల్లో, ప్రాంతాల్లో ఉన్నాయో తెలుసుకోవడం ఉత్తమం. అప్పుడే అక్కడి 'గ్రోత్​'పై అంచనా వేసుకోవచ్చు.
• డివిడెండ్​ యీల్డ్​:- ఇది ఎంత ఎక్కువ ఉంటే.. పెట్టుబడిదారుల పోర్ట్​ఫోలియో అంత బలంగా ఉన్నట్టు.
• రెవన్యూ/ ప్రాఫిట్స్​:- సాధారణంగా స్టాక్స్​ ప్రదర్శను పీఈ వాల్యూతో చూస్తూ ఉంటారు. కానీ ఈ ఆర్​ఈఐటీలకు అలా కుదరదు. వీటిని రెంటల్​ ఆదాయంలో వృద్ధి, పోర్ట్​ఫోలియో వాల్యూ, ప్రాఫిట్లలో వృద్ధి వంటి పారామీటర్లతో లెక్కించాల్సి ఉంటుంది.
• డబ్ల్యూఏఎల్​ఈ:- డబ్ల్యూఏఎల్​ఈ అంటే.. వెయిటెడ్​ యావరేజ్​ లీజ్​​ ఎక్స్​పైరీ. టెనెంట్లు ఇంకెంతకాలం ఆ ప్రాపర్టీల్లో ఉంటారు? అనేది ఇది సూచిస్తుంది. ఇది ఎంత ఎక్కువగా ఉంటే.. వేకెన్సీ రిస్క్​ అంత తక్కువగా ఉంటుంది.

ఈ 'రిస్క్​'లు కూడా ఉన్నాయి..

• వేకెన్సీ లాస్​:- టెనెంట్లు ఖాళీ చేసినప్పుడు.. రెంట్లు సరిగ్గా రావు. మరో టెనెంట్​ను వెతుక్కోవాలి. అప్పటివరకు ప్రాపర్టీ ఖాళీగా ఉంటుంది.
• ఇండియాలో తక్కువే:- ఆర్​ఈఐటీ ఆప్షన్లు ఇండియాలో తక్కువగా ఉన్నాయి. ప్రస్తుతం మూడే లిస్ట్​ అయ్యాయి. అందువల్ల పెట్టుబడిదారులకు పెద్దగా ఆప్షన్లు లేవు.

చివరిగా..

Stock market real estate : పెట్టుబడుల విషయంలో అందరికి కొన్ని గోల్స్​ ఉంటాయి. ఆర్​ఈఐటీపై సరిగ్గా రీసెర్చ్​ చేసిన తర్వాతే.. సరైన సమయంలో పెట్టుబడులు పెట్టాల్సి ఉంటుంది.

(గమనిక: ఇదే కేవలం సమాచారం కోసం ప్రచురించిన కథనం మాత్రమే. ఏదైనా పెట్టుబడి చేసే ముందు మీ ఫైనాన్షియల్​ ఎడ్వైజర్లను సంప్రదించడం శ్రేయస్కరం.)