'15ఏళ్లల్లో 0.5శాతమే రిటర్నులు'- హైదరాబాద్​లో రియల్​ ఎస్టేట్​ పడిపోతోందా?

ఎన్ఆర్ఐ దంపతులకు హైదరాబాద్‌లో చేదు అనుభవం! 2010లో హైదరాబాద్‌లో ఒక ఎన్ఆర్ఐ దంపతులు చేసిన రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడి నిరాశపరిచే లాభాలతో ముగిసింది. ఆస్తిని అధిక ధరకు విక్రయించినప్పటికీ, అమెరికన్ డాలర్ల పరంగా వారి వార్షిక రాబడి 15 సంవత్సరాల్లో కేవలం 0.5% మాత్రమే ఉందని లెక్కించారు. ఇది వారి అంచనాల కంటే చాలా తక్కువ.

హైదరాబాద్​ రియల్​ ఎస్టేట్​- పెట్టుబడి వివరాలు..

రియల్​ ఎస్టేట్​పై ఫోకస్​ చేసిన ఈ ఎన్​ఆర్​ఐ దంపతులు హైదరాబాద్‌లోని నానక్‌రామ్‌గూడలోని మంత్రీ సెలెస్టియా ప్రాజెక్ట్‌లో 1,198 చదరపు అడుగుల విస్తీర్ణంలో ఉన్న 3బీహెచ్​కే అపార్ట్‌మెంట్‌ను కొనుగోలు చేశారు. వారు 2010లో ఆస్తిలో పెట్టుబడి పెట్టడం ప్రారంభించారు. తొమ్మిది సంవత్సరాలు ఈఎంఐల ద్వారా బిల్డర్‌కు వాయిదాలలో డబ్బులు చెల్లించారు. 2019 నాటికి, వారు డెవలపర్‌కు రూ.59.34 లక్షలు చెల్లించారు. అదనంగా, వుడ్​ వర్క్​, మరమ్మతుల కోసం మరో రూ. 5 లక్షలు ఖర్చు చేశారు. దీంతో వారి మొత్తం పెట్టుబడి రూ. 64.34 లక్షలకు చేరుకుంది. కొనుగోలు సమయంలో, ఇది అప్పటి ఎక్స్​ఛేంజ్​ రేటు ప్రకారం 111,740 డాలర్లు.

'రాబడులు ఆశించిన స్థాయిలో లేవు'

హైదరాబాద్​ రియల్​ ఎస్టేట్​ ద్వారా అపార్ట్‌మెంట్ వారికి 2019లో, అంటే వారి ప్రారంభ పెట్టుబడి పెట్టిన తొమ్మిది సంవత్సరాల తర్వాత లభించింది. దానిని 2024లో రూ. 90 లక్షలకు విక్రయించారు. అయితే, రూ. 90,000 నుంచి బ్రోకర్ ఫీజులు, రూ. 4.2 లక్షల దీర్ఘకాలిక మూలధన లాభాల పన్ను మినహాయించిన తర్వాత, వారికి రూ. 84.9 లక్షలు (సుమారు 109,090 డాలర్లు) చేతికి అందాయి.

అపార్ట్‌మెంట్‌ను స్వాధీనం చేసుకున్న తర్వాత ఐదేళ్ల పాటు దానిని అద్దెకు ఇవ్వడం ద్వారా వారికి రూ. 12 లక్షలు రెంటల్​ ఇన్​కమ్​ వచ్చింది. 30% ఆదాయపు పన్ను- సుమారు రూ. 1.2 లక్షల నిర్వహణ, మరమ్మతు ఖర్చులను మినహాయించిన తర్వాత, వారికి రూ. 7.2 లక్షలు నికర అద్దె ఆదాయం (సుమారు 11,200 డాలర్లు) మిగిలింది.

మొత్తంగా, విక్రయం- అద్దె ఆదాయం రెండింటినీ కలిపి, వారికి సుమారు 120,000 డాలర్లు వచ్చాయి. ఇది వారు డాలర్ల పరంగా మొదట పెట్టుబడి పెట్టిన దానికంటే 8,260 డాలర్లు మాత్రమే ఎక్కువ. ఇది డాలర్లలో 0.5% వార్షిక రాబడికి సమానం!

"నేను లెక్కలు వేసినప్పుడు, అదే డబ్బును ఎస్​ అండ్​ పీ 500 ఇండెక్స్ ఫండ్‌లో పెట్టి ఉంటే, ఈ రోజు దాని విలువ 210కే డాలర్ల కంటే ఎక్కువగా ఉండేది. ఇది రియల్ ఎస్టేట్‌ను తక్కువ చేసి మాట్లాడటం కాదు, అవకాశ వ్యయం (opportunity cost), రూపాయి విలువ తరుగుదలు, భారతదేశంలో ఆస్తి కొనుగోలు చేసేటప్పుడు ఎన్ఆర్ఐలు ఎదుర్కొనే రాజీలను ప్రతిబింబిస్తుంది," అని కొనుగోలుదారు పేర్కొన్నారు.

'ఫోమో ఉచ్చులో పడకండి' అంటున్న రెడ్డిట్ యూజర్లు..

చాలా మంది గృహ కొనుగోలుదారులు హైదరాబాద్​లో రియల్ ఎస్టేట్ నిర్ణయాలను ఫోమో (Fear of Missing Out) ప్రభావంతో తీసుకోవద్దని హెచ్చరించారు. ఒక రెడ్డిట్ యూజర్.. తొందరపడి కొనుగోలు చేయడానికి బదులుగా, ఎన్ఆర్ఐలు తిరిగి వచ్చిన తర్వాత ఆరు నెలల పాటు అద్దెకు ఉండాలని, వారు కోరుకునే ప్రాంతానికి 5 కి.మీ. పరిధిలో ఉండాలని, తద్వారా ఇతర ఎంపికలను పరిశీలించి, మరింత సమాచారంతో కూడిన నిర్ణయం తీసుకోవచ్చని సలహా ఇచ్చారు.

"నా సోదరుడు, హైదరాబాద్‌లో నివసిస్తున్నాడు, గాంధీపేట్‌లో ప్రధాన రహదారికి చాలా దగ్గరగా ఫోమో కారణంగా అధిక ధరకు ఒక ఆస్తిని కొనుగోలు చేశాడు. అతను ఇప్పుడు 1.5 సంవత్సరాలుగా దానిని విక్రయించడానికి ప్రయత్నిస్తున్నాడు, కానీ అతనికి అసలు ధర కూడా రావట్లేదు" అని ఆ యూజర్ రాశారు.

భారతీయ రియల్ ఎస్టేట్‌లో ఇది అతిపెద్ద "కుంభకోణాలలో" ఒకటి అని ఆ యూజర్ ముగించారు.

నిపుణుల మాట ఇది..

లాడర్7 వెల్త్ ప్లానర్స్ ఆర్థిక సలహాదారు సురేష్ సదాగోపన్, ఈ విశ్లేషణపై స్పందించారు. ఈ విశ్లేషణ ఒకేసారి పెట్టుబడి పెట్టినట్లుగా భావిస్తుందని, అయితే వాస్తవానికి, 2010 నుంచి 2019 వరకు ఒక కాల వ్యవధిలో చెల్లింపులు జరిగి ఉండవచ్చని సూచిస్తున్నారు. అటువంటి సందర్భాలలో, వార్షికంగా 0.5% చొప్పున చక్రవడ్డీ రేటును ఉపయోగించి రాబడులను లెక్కించడం మరింత ఖచ్చితమైనదని అభిప్రాయపడ్డారు.

గృహ రుణం ఉందా? లేదా? వంటి కీలక వివరాలు లేవని కూడా ఆయన పేర్కొన్నారు. కొనుగోలుదారు రుణం తీసుకున్నట్లయితే, అదనపు వడ్డీ ఖర్చు వాస్తవ పెట్టుబడిని గణనీయంగా పెంచుతుందని, చివరికి ఆస్తిపై ప్రభావవంతమైన రాబడిని లేదా లాభ మార్జిన్‌ను తగ్గిస్తుందని వివరించారు.